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| Laufzeit |
soll |
eff. |
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5 Jahre |
2,39 % |
2,43 % |
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10 Jahre |
2,93 % |
2,98 % |
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15 Jahre |
3,30 % |
3,36 % |
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20 Jahre |
3,48 % |
3,54 % |
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25 Jahre |
3,50 % |
3,56 % |
| Variabel |
Anfr. |
Anfr. |
Konditionen freibleibend
per 29.12.2011 |
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| Info vom 11.01.2010, ©Kampfl GbR |
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Für jeden Kauf einer Immobilie ist ein notarieller Kaufvertrag verpflichtend. Nur er ist die rechtliche Grundlage der Kaufvereinbarung. Sind sich Verkäufer und Käufer einer Immobilie also über den Kauf handelseinig, so müssen sie vor einem Notar den Kaufvertrag beurkunden lassen. Vorsicht vor privatschriftlichen Reservierungs- oder gar Anzahlungsvereinbarungen, wie sie meist häufig bei Privatverkäufen vorkommen. Sie sind hinsichtlich einer Immobilie bzw. Grundstück keineswegs bindend und können sogar, wenn sie andere Grundlagen als im später geschlossenen Kaufvertrag enthalten, den gesamten Kaufvertrag wirkungslos werden lassen. |
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Grundsätzlich muss alles im notariellen Kaufvertrag beurkundet sein. Sogenannte Nebenabreden (und hier sind nicht nur Zahlungen außerhalb des im notariellen Kaufvertrag genannten Kaufpreises gemeint) können den gesamten Kaufvertrag unwirksam werden lassen. Nebenabreden könnten z.B. die Ausstattung einer Immobilie betreffen oder eine Zusage über einen bestimmten Zustand zur Übergabe. Ja sogar Mobiliar, das evtl. in der Immobilie verbleibt, sollte im Kaufvertrag entsprechend geregelt sein. |
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Der Notar bzw. dessen Mitarbeiter bereiten den Kaufvertrag meist vor und berücksichtigen dabei natürlich die ihnen gegebenen Informationen. Jedoch enthält dieser nur die rechtlichen Grundlagen und die üblichen Gepflogenheiten eines Immobilienkaufvertrages. Grundsätzlich können Verkäufer und Käufer freie Vereinbarungen über die Kaufabwicklung treffen, z.B. Bezug vor Besitzübergang, evtl. Anzahlungen vor eigentlicher Kaufpreisfälligkeit oder Regelungen über Ausstattung, Zustand und Mobiliar. Der Notar wird an den entsprechenden Stellen auf evtl. Gefahren hinweisen, jedoch wird er letztendlich den Kaufvertrag so beurkunden wie von den Parteien gewünscht, so lange dieser nicht gegen geltendes Recht verstösst. Also Vorsicht vor "freien" Vereinbarungen. Sie können zu späteren Unstimmigkeiten und Störungen in der Kaufabwicklung bis hin zur gerichtlichen Auseinandersetzung führen. Wenn solche Vereinbarungen getroffen werden oder werden müssen, dann sollten sie für beide Seiten klare Definitionen enthalten, was zu tun ist, wenn es später "anders kommt", als in der Vereinbarung vorgesehen ist. |
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Eigentümer wird ein Käufer erst, wenn er im Grundbuch des Objektes in Abteilung I als Eigentümer eingetragen wird. Meist ist aber geregelt, dass der Käufer schon bereits vorher den Besitz über die Immobilie erwirbt, und dies ist in der Regel der Tag der Kaufpreiszahlung. An diesem Tag gehen dann alle Rechte (bekommt die Schlüssel und darf im Objekt wohnen) sowie die Pflichten (ist z.B. im Winter für das Schneeräumen oder für die Zahlungen der Verbrauchskosten verantwortlich) auf einen Käufer über. Auch sollte an diesem Tag ein ordentliches Protokoll über alle wesentlichen Bestandteile und Zählerstände der Immobilie verfasst werden. Es sollte enthalten, wie mit den jährlichen, meist vorausbezahlten Kosten (Versicherungen, Grundsteuern etc.) verfahren wird und es sollte darin festgehalten werden, dass die Immobilie zu diesem Zeitpunkt dem Zustand und den Gegebenheiten entspricht, die meist Wochen vorher im notariellen Kaufvertrag geregelt wurden. Der Notar kommt aber nicht zu diesem Termin. Dies muss unter den beiden Parteien geregelt werden. |
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In dieser Zeit werden die für die korrekte Abwicklung des Kaufvertrages notwendigen Dinge geklärt. Zunächst legt der Notar den Kaufvertrag beim zuständigen Grundbuchamt vor und veranlasst die Eintragung der sogenannten Auflassungsvormerkung. Diese sichert den Käufer ab, dass er auch später Eigentümer werden kann (nach Kaufpreiszahlung versteht sich) und dass ohne seine Zustimmung keine Zwischeneintragungen erfolgen können. Dann fragt der Notar bei der zuständigen Stadt/Gemeinde, ob evtl. von amtlicher Seite aus ein Vorkaufsrecht (gesetzlich festgelegt) ausgeübt wird. In der Regel erhält er hier einen sogenanten Negativbescheid (keine Ausübung des Vorkaufsrechtes). Ist das Objekt noch mit Grundschulden belastet, die der Käufer nicht übernimmt, holt er von den zuständigen Gläubigern (in der Regel den betreffenden Banken) die entsprechende Löschungsbewilligung für diese Belastungen ein. Sind noch offene Restbeträge aus dem Darlehen vorhanden, so werden die Gläubiger diese Bewilligung nur unter der Auflage abgeben, dass der entsprechende Betrag aus dem Kaufpreis auf ihr Konto zur Deckung und nicht auf das Konto des Verkäufers fliessen muss. Sobald dann all diese Dinge geklärt sind und dem Notar in entsprechend verwertbarer (grundbuchrechtlich schriftlicher Form) vorliegen, wird er den Kaufpreis fällig stellen und dies Verkäufer und vor allem Käufer mit den evtl. Auflagen schriftlich mitteilen. |
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Nachdem nun der Notar die vorgenannte Fälligkeitsmitteilung verschickt hat, wird der Käufer den Kaufpreis nun nach den in dieser Mitteilung genannten Vorgaben entsprechend überweisen/bezahlen. Am Tag der Kaufpreiszahlung ist dann in der Regel (wie weiter oben schon beschrieben) der Besitzübergang. Wichtig hierbei ist noch die Klärung hinsichtlich der vom Verkäufer abgeschlossenen Versicherungen. Persönliche Versicherungen, z.B. Haftpflicht, kann der Verkäufer selbst zu kündigen. Objektversicherungen, hier vor allem die Brandversicherung, gehen auf den Käufer über. Der Übergang ist der jeweiligen Gesellschaft vom Verkäufer oder dem entsprechend Beauftragten anzuzeigen. Hier hat jedoch der Käufer innerhalb 4 Wochen ab Eigentums- umschreibung ein Sonderkündigungsrecht. Dies sollte entsprechend beachtet werden. |
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Hier ist vor allem wichtig, dass der Käufer schon vor oder am besten vor dem Notar beim Kaufvertragsabschluss eine Bankbestätigung entweder über die vorhandenen Barmittel oder die genehmigte Finanzierung zumindest zur Ansicht erhält. Im Bekannten- oder Verwandtenkreis oder in besonderen Vertrauensverhältnissen kann der Verkäufer darauf auch verzichten. In der Regel wird ein Verkäufer weder Schlüssel noch Objekt übergeben, solange der Kaufpreis nicht vollständig bezahlt ist. In jedem Fall aber wird ein Käufer nie Eigentümer, solange nicht die vollständige Kaufpreiszahlung entweder vom Verkäufer bestätigt oder vom Käufer entsprechend nachgewiesen ist. |
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Benötigt der Käufer eine Finanzierung (das ist in den meisten Fällen notwendig), so muss für die finanzierende Bank eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen werden. Solange die Grundschuld nicht eingetragen ist, wird die Bank den finanzierten Kaufpreisbetrag nicht ausbezahlen. Da der Käufer aber noch kein Eigentümer ist und infolgedessen eben an diesem Grundstück noch keine Grundschuldeintragung in das Grundbuch bestellen kann, hilft hier der Verkäufer mit. Dies geschieht in den meisten Fällen über eine entsprechende Vollmacht im Kaufvertrag oder (in eher seltenen Fällen) direkt. Wichtig ist dabei (das wird auch vom Notar so beurkundet) dass darauf zu achten ist, dass die Grundschuld nur zur Zahlung des Kaufpreises und nicht anderweitig verwendet werden darf, solange der Käufer noch nicht neuer Eigentümer ist und, dass der Verkäufer außer dieser mit seinem Grundstück dinglichen Haftung keinerlei persönliche Haftung für das Darlehen des Käufers eingeht. |
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Nachdem nun der Kaufpreis bezahlt ist, dem Notar entweder die diesbezügliche Bestätigung des Verkäufers oder die Bankbestätigung des Käufers vorliegt, sind die grundlegenden Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung gegeben. Damit der Notar die Umschreibung (Auflassung) aber dem Grundbuchamt vorlegen kann, benötigt er noch die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes. Diese wird erteilt, wenn der Käufer auch die Grunderwerbsteuer bezahlt hat. Danach ist der Verkauf endgültig abgeschlossen. |
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Im Grunde genommen ist der Verkauf einer Immobilie wie oben beschrieben ganz einfach. Jedoch ist es dennoch ein komplexer Vorgang. Ein Vorgang, bei dem es viele Kleinigkeiten gibt, die es zu beachten und zu berücksichtigen gilt.
Unsere Erfahrung zeigt immer wieder, dass der Kaufabwicklung einer Waschmaschine oder eines Autos meist wesentlich mehr Aufmerksamkeit gewidmet wird als dem Verkauf oder Kauf einer Immobilie. Vielleicht liegt es daran, dass die Immobilie in der Regel der größte Vermögensteil einer Familie oder einer Einzelperson ist, mit dem man aber nicht regelmäßig umgeht. Jedenfalls sollte eine Immobilientransaktion unbedingt entsprechende Beachtung finden. |
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Wertvolle Tipps
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